commentaries / INVESTMENT OUTLOOK

สร้างรายได้จากค่าเช่าผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์

ในภาวะดอกเบี้ยต่ำและราคาหุ้นปรับขึ้นสูงทั่วโลก นักลงทุนทั้งที่เป็นสถาบันและรายย่อยเริ่มให้ความสนใจกับการลงทุนใน “สินทรัพย์ทางเลือก” หรือ Alternative Assets กันมากขึ้น

ในกลุ่มสินทรัพย์ทางเลือกด้วยกัน “อสังหาริมทรัพย์” น่าจะเป็นสินทรัพย์ทางเลือกที่ได้รับความนิยมสูงสุด โดยสามารถลงทุนได้ทั้ง “ทางตรง” คือ ซื้อบ้านหรือคอนโดฯ แล้วปล่อยให้เช่า และ “ทางอ้อม” คือ ลงทุนผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT)

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางตรงมีข้อดีมากมาย ที่เด่นชัดที่สุดคือ การได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารหรือที่ดินซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้ และโดยมากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ที่ดิน หรือบ้านพร้อมที่ดิน มักจะเพิ่มขึ้นในระยะยาว แต่การลงทุนทางตรงก็มีข้อจำกัดหลายประการ เช่น ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเป็นหลักล้านหรือหลายล้านบาท เจ้าของต้องหาผู้เช่าเพื่อสร้างรายได้ แม้ได้ผู้เช่าแล้วก็ต้องคอยตามทวงเก็บเงินค่าเช่า พร้อมทั้งคอยดูแลความเรียบร้อยของทรัพย์สิน อาจมีเหตุให้ต้องซ่อมแซมและบำรุงรักษาอยู่เป็นระยะๆ ทั้งนี้ข้อจำกัดที่สำคัญที่สุดคือ เรามักได้เป็นเจ้าของสินทรัพย์เพียง 1-2 ชิ้น ทำให้ไม่ได้กระจายความเสี่ยงมากเท่าที่ควรข้อจำกัดหลายประการข้างต้น ทำให้นักลงทุนยุคใหม่หันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ “ทางอ้อม” ผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือกองรีทมากขึ้น เพราะเห็นว่าสามารถเริ่มลงทุนได้แม้มีเงินเพียงหลักพันหรือหลักหมื่น มีคนคอยดูแลให้ทั้งหมด ทั้งการหาผู้เช่าเก็บค่าเช่า ซ่อมแซม บำรุงรักษา ที่สำคัญคือสามารถกระจายเงินลงทุนได้ในอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย ทั้งแบบกระจายหลายประเภท (อาคารสำนักงาน โรงแรมห้างสรรพสินค้า) และกระจายหลายประเทศ (ไทย สิงคโปร์ ออสเตรเลีย ฯลฯ)

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) เป็นกองทรัพย์สินที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มีลักษณะเป็นกองทรัสต์ไม่ใช่นิติบุคคลเหมือนกองทุนอสังหาริมทรัพย์โดยสินทรัพย์ที่ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี (Trustee) ซึ่งทรัสตีมีอำนาจดูแลและบริหารจัดการทรัพย์สินในกองทรัสต์รวมทั้งดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT manager) เพื่อประโยชน์ของผู้ถือใบทรัสต์ โดยที่ผู้ถือใบทรัสต์จะเป็นผู้รับประโยชน์ในทรัพย์สินของกองทรัสต์โดย REIT จะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ได้มีการลงทุน “ทางอ้อมแบบ 2 ชั้น” เพิ่มเติมขึ้นมาอีกรูปแบบหนึ่ง เรียกว่า กองทุนรวมที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Fund of Property Funds) คือ กองทุนรวมซึ่งนำเงินที่ระดมได้จากการขายหน่วยลงทุนไปลงทุนในหน่วยลงทุนของ Property Fund หรือ REIT อีกทอดหนึ่ง และอาจเปิดกว้างไปลงทุนในหน่วยลงทุนของ Infrastructure Fund รวมไปถึงหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้วย ซึ่งเป็นการอำนวยความสะดวกสำหรับผู้ลงทุนที่ไม่มีเวลาหรือไม่มีข้อมูลในการวิเคราะห์ Property Fund/REIT/Infrastructure Fund ด้วยตนเอง เพราะมีผู้จัดการกองทุนคอยวิเคราะห์และคัดเลือกกองทุนให้ รวมทั้งช่วยกระจายความเสี่ยงไปลงทุนใน Property Fund และ REIT ที่หลากหลายด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นเพียงหลักพันหรือหลักหมื่นบาท

ข้อดีของการลงทุนใน REITOK

1. ใช้เงินลงทุนน้อย เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นเพียงหลักพันหรือหลักหมื่นบาท
2. ปันผลดี รายได้จากค่าเช่าที่จะถูกจ่ายออกมาให้เราเป็นเงินปันผล ปัจจุบันอยู่ที่ 5-6% ต่อปี สูงว่าดอกเบี้ยเงินฝากหลายเท่า
3. ผันผวนน้อยกว่าหุ้น เนื่องจากกองREIT มีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงมีราคาขึ้นลงเหมือนหุ้น แต่เมื่อเทียบข้อมูลในอดีตถึงปัจจุบัน ความเคลื่อนไหวของราคาหน่วย REIT มีความผันผวนน้อยกว่าหุ้นแบบครึ่งต่อครึ่ง
4. ช่วยลดความเสี่ยงพอร์ตลงทุนเนื่องจากกองรีทมักมีทิศทางของการเคลื่อนไหวแตกต่างจากหุ้นและตราสารหนี้ การจัดพอร์ตเงินลงทุนโดยให้มีกองรีทด้วยจะช่วยลดความเสี่ยงของพอร์ตลงได้มากเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับนักลงทุนที่ต้องการกระจายความเสี่ยงไปลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์และกองรีทที่หลากหลาย และไม่มีเวลาในการวิเคราะห์ข้อมูลเพื่อเลือกลงทุนด้วยตนเอง





บลจ.ซีไอเอ็มบี พรินซิเพิล จำกัด จึงขอแนะนำกองทุนเปิด ซีไอเอ็มบี-พรินซิเพิล พร็อพเพอร์ตี้ อินคัม (CIMBPrincipal Property Income Fund or CIMB-PRINCIPAL iPROP) เป็นกองทุนประเภท Fund of Property Fund ที่ลงทุนใน Property Fund และ REIT ทั้งภูมิภาคเอเชีย โดยในระยะแรก กองทุน iPROP เน้นลงทุนในกองรีทของไทยกับสิงคโปร์ในสัดส่วนอย่างละ 50% เนื่องจากเป็น REIT ที่ให้ผลตอบแทนเงินปันผลสูงสุดในภูมิภาค แล้วค่อยๆ ทยอยเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในกองรีทของประเทศอื่น เช่น ญี่ปุ่น และออสเตรเลีย เพื่อกระจายความเสี่ยง และแสวงหาผลตอบแทนที่สูงขึ้นหน้าที่ของ iPROP คือช่วยลดความเสี่ยงพอร์ตลงทุน

ทีมงานลงทุนได้ศึกษาการจัดพอร์ตลงทุนเบื้องต้นพบว่าหากลงทุน เฉพาะตราสารหนี้จะคาดหวังผลตอบแทนและควาเสี่ยงต่ำมาก หากลงทุนเฉพาะหุ้น จะคาดหวังผลตอบแทน 9.1% และความเสี่ยงสูงถึง 24.89% กองทุน iPROP นับเป็น “สินทรัพย์ทางเลือก” มีระดับผลตอบแทนคาดหวัง 5.5% และความเสี่ยง 15.44% หากจัดพอร์ตโดยมีสัดส่วนดังนี้

• ตราสารหนี้ (กองทุน CIMB-PRINCIPAL iFIXED) 30%
• ตราสารทุน (กองทุน CIMB-PRINCIPAL iDIV) 50%
• สินทรัพย์ทางเลือก (กองทุน CIMBPRINCIPAL iPROP) 20%
• จะมีผลตอบแทนคาดหวัง 4-6% และ มีระดับความเสี่ยง 8.6%

จุดเด่นของกองทุน iPROP
• ลงทุนในสินทรัพย์ที่จับต้องได้ มีรายได้ค่าเช่าชัดเจน
• เน้น sector ที่มีอัตราการเช่าสูง ได้แก่ ค้าปลีก ออฟฟิศ และ business park
• คาดหวังผลตอบแทนจากรายได้ค่าเช่า 5-6% ต่อปี


โดย วิน พรหมแพทย์


คลิกอ่านบทความทางธุรกิจได้ใน นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับ ธันวาคม 2560 ในรูปแบบ E-Magaizne


Admin System Web
Administrator

Update : 25 มกราคม 2561

View : 1,749


Most Popular
1

Airbus A340-500 หายนะหลายหมื่นล้าน

Update : 27 มีนาคม 2558

view : 238,412

2

เพราะเป็น ‘เจนวาย’ จึงเจ็บปวด กลุ่มคนที่

Update : 11 พฤษภาคม 2560

view : 71,037

3

ราคาทองคำไตรมาส 4 โอกาสลงมากกว่าขึ้น

Update : 19 พฤศจิกายน 2557

view : 40,594


similar Content


Other Category

Editorial & Contributor
พิชญ ช้างศร
Editor in Chief
ชญานิจฉ์ ดาศรี
Managing Editor
พรพรรณ ปัญญาภิรมย์
Corporate Editor
เอกรัตน์ สาธุธรรม
Business Editor
กัมปนาท กาญจนาคาร
Web Editor
พัฐรัศมิ์ ว่องไชยกุล
Online Business Writer
นพพร วงศ์อนันต์
Former Editor in Chief
สุทธาสินี จิตรกรรมไทย เจียจันทร์พงษ์
Former Lifestyle Editor
ปุณยวีร์ จันทรขจร
ผู้ร่วมก่อตั้ง บริษัท ซุปเปอร์เทรดเดอร์ จำกัด
กระทรวง จารุศิระ
ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการ ซุปเปอร์เทรดเดอร์ โฮลดิ้ง
จิรายุส ทรัพย์ศรีโสภา
ผู้ร่วมก่อตั้งบริษัท Coins.co.th
รุ่งโรจน์ ตันเจริญ
Chief Executive Officer - Rabbit Digital Group