commentaries / INSIGHTS

Global Investment กระจายพอร์ตในอสังหาฯ ต่างประเทศ

จากงานวิจัยเกี่ยวกับผู้มีความมั่งคั่งสูงในโลกหรือ World Wealth Report 2016 ของ CapGemini ระบุว่าปี 2559 เป็นปีแรกที่ผู้มีความมั่งคั่งสูง (ผู้มีสินทรัพย์เกินกว่า 1 ล้านเหรียญสหรัฐฯ หรือประมาณ 35 ล้านบาท) ของภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกมีจำนวนและมูลค่าความมั่งคั่งแซงภูมิภาคอเมริกาเหนือ โดยมีจำนวนผู้มีความมั่งคั่งสูงอยู่ที่ 5.1 ล้านคน ในขณะที่อเมริกาเหนือมี 4.8 ล้านคน ซึ่งข้อมูลดังกล่าวยังสะท้อนให้เห็นถึงการถือครองเงินสดหรือเงินฝากและการลงทุนในหุ้นทุนลดลงเมื่อเทียบกับปี 2558 โดยลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ตราสารหนี้และสินทรัพย์ทางเลือกอื่นๆ เพิ่มขึ้น

ท่ามกลางกระแสโลกไร้พรมแดนที่ได้เชื่อมโยงกำแพงวัฒนธรรม การค้าและการลงทุนของคนทั่วทุกมุมโลก “อสังหาริมทรัพย์” ยังคงเป็นอีกหนึ่ง asset class ที่ผู้มีความมั่งคั่งเลือกลงทุนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจากการวิเคราะห์ข้อมูลต่างๆ พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่โดดเด่น มีโอกาสการเติบโตที่ดี และสร้างผลตอบแทนในการลงทุนได้อย่างยั่งยืน ยังคงเป็นมหานครเมืองใหญ่ของโลก

ส่วนแหล่งการลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศที่คนไทยนิยมไปลงทุนนับตั้งแต่อดีตถึงปัจจุบันมาเป็นระยะเวลานาน ได้แก่ New York และ London โดยเฉพาะผู้ปกครองที่ส่งบุตรหลานไปศึกษาต่อ ทั้งยังได้รับความนิยมมากขึ้นในการลงทุนเพื่อผลตอบแทนด้านการเช่าและความคาดหวังจาก capital gain (ผลกำไรจากส่วนต่างของราคา) ซึ่งผู้มีความมั่งคั่งสูงนิยมกระจายความเสี่ยงไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ เช่น New York และ London จากความน่าสนใจดังนี้

New York ศูนย์กลางของย่านธุรกิจการเงิน ธุรกิจบันเทิง การศึกษา และศูนย์รวมของผู้คนจากทั่วโลก พร้อมตึกสูงระฟ้า เช่น ตึก Empire State, Bank of America Tower, One World Trade อสังหาริมทรัพย์มีการซื้อขายเปลี่ยนมือหมุนเวียนตลอดเวลาจนกลายเป็นนครที่มีมูลค่าแท้จริงของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นอันดับหนึ่งของโลก โดยเฉพาะ Manhattan ซึ่งเป็นเขตอสังหาริมทรัพย์ได้รับความนิยมมากที่สุดใน New York ด้วยราคาเฉลี่ยต่อตารางฟุตสูงขึ้น 6% ต่อปีในปี 2559 แม้จะผ่านช่วงที่ราคาสูงเป็นประวัติการณ์และเริ่มทรงตัวแล้ว แต่ Manhattan ยังคงมีปัญหาขาดแคลนห้องชุดและห้องที่มีขนาดใหญ่เพียงพอ โดยราคาห้องแต่ละแบบยังคงเพิ่มสูงขึ้น เช่น ห้องแบบสตูดิโอมีราคาเพิ่มขึ้นราว 7% ตามมาด้วยราคาของห้องแบบสามห้องนอนและห้องที่มีขนาดใหญ่กว่าเพิ่มขึ้นราว 6% ซึ่งห้องสตูดิโอยังใช้เวลาในการขายน้อยที่สุดเพียง 77 วัน จากปีก่อนหน้าที่ใช้เวลาขาย 96 วัน โดยโซนที่ได้รับความนิยมมากที่สุดใน Manhattan คือ East Side มียอดขายที่สูงเป็นอันดับหนึ่ง รองลงมาคือพื้นที่ West Side

ขณะเดียวกัน New York ยังเป็นหนึ่งในมหานครที่มีความเจริญล้ำหน้ามากที่สุดในโลกด้วยโครงการก่อสร้างอาคารสูงมากมาย เช่น โครงการ Hudson Yards ที่มีพื้นที่ก่อสร้างใหญ่ที่สุดในสหรัฐอเมริกาด้วยมูลค่า 1.5 หมื่นล้านเหรียญ ริมชายฝั่งแม่น้ำ Hudson เรื่อยมาจนถึงถนนสายที่ 10 ประกอบไปด้วยอาคารสำนักงาน ตึกสูง อะพาร์ตเมนต์ สวนสาธารณะ ร้านอาหาร โรงเรียน ร้านจำหน่ายเสื้อผ้า และโรงละครซึ่งได้ทำเปิดเฟสแรกไปแล้ว

นอกจากนี้ มหานครแห่งสหรัฐอเมริกายังได้เตรียมเปิดตัวแผนสร้างตึกระฟ้ารูปตัวยูแห่งแรกในโลกและมีขนาดยาวที่สุดในโลกชื่อ เดอะบิ๊กเบนด์ (The Big Bend) ซึ่งจะกลายเป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่ที่โดดเด่นและดึงดูดนักท่องเที่ยว รวมถึงสร้างสีสันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน New York โดยออกแบบจากแนวคิดการใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุดด้วยรูปทรงเรียวบาง รูปทรงคล้ายตัวยูคว่ำ ปลายอาคารด้านบนจะโค้งกลับสู่พื้นดินด้วยความยาว 1.22 กิโลเมตร มีลิฟต์ที่สามารถเคลื่อนที่ตามแนวโค้งของตึกได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่ง Big Bend ได้รับการสร้างขึ้นคร่อมกลางย่านคนรวยอย่าง West 57th Street ใน Manhattan หรือที่รู้จักกันในนาม Billionaire’s Row ถนนที่เต็มไปด้วยอะพาร์ตเมนต์สุดหรูมากมาย

London ศูนย์กลางการเงิน การศึกษา การกีฬา การท่องเที่ยว โดยเป็นเมืองที่คนไทยนิยมส่งลูกหลานไปเรียน แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน London ได้รับผลกระทบจาก Brexit และการเปลี่ยนแปลงภาษีที่ดินตั้งแต่ช่วงปี 2559 จนถึงปัจจุบัน ซึ่งผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าปรากฏการณ์ดังกล่าวจะส่งผลกระทบเพียงระยะสั้นราว 1 ปีเท่านั้น เนื่องจากก่อนหน้านี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ใจกลางกรุง London ปรับตัวสูงขึ้นอย่างสม่ำเสมอ ด้วยราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยใจกลางกรุง London ปรับตัวขึ้น 89,927 ปอนด์ หรือ 7% ในช่วง 1 ปี และปรับตัวขึ้น 441,616 ปอนด์ หรือ 47.50% ในช่วง 5 ปี รวมถึงปรับตัวขึ้น 524,735 ปอนด์ หรือกว่า 60% ในช่วง 10 ปี และปรับตัวขึ้น 1,102,474 ปอนด์ หรือกว่า 400% ในช่วง 20 ปี

อย่างไรก็ตาม ในช่วงหลังการโหวต Brexit ตัวเลขการปิดการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง 18% จากช่วงก่อนหน้าการโหวตและลดลง 43% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ปรากฏการณ์นี้ยังเป็นโอกาสให้กับนักลงทุนต่างชาติบางกลุ่มที่มองว่าเป็นโอกาสที่ดีในการลงทุนโดยเฉพาะกลุ่มจากประเทศในโซนเอเชียทั้งตะวันออกกลางและประเทศไทย ที่เข้าไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใน London เพิ่มขึ้น เนื่องจากมีอำนาจในการต่อรองมากขึ้น รวมถึงมีข้อได้เปรียบทางค่าเงินจากการอ่อนตัวของค่าเงินปอนด์เกือบ 20% เมื่อเทียบกับเงินบาท จึงเป็นโอกาสของคนไทยที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใน London นอกจากนั้น ยังมีหลายปัจจัยที่ทำให้เชื่อมั่นได้ว่าการลงทุนระยะยาวยังเป็นสิ่งที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนเนื่องมาจากพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่มั่นคง โดยในแต่ละปีจะมีนักท่องเที่ยวจากต่างชาติเข้ามาในประเทศอังกฤษไม่ต่ำกว่า 15 ล้านคนและนักศึกษาจากทั่วโลกหมุนเวียนปีละไม่ต่ำกว่า 500,000 คน

ขณะที่ข้อมูลทางสถิติระบุว่า London จำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นกว่า 40,000 ยูนิตต่อปีเพื่อให้เพียงพอกับความต้องการของประชากรและการย้ายที่อยู่อาศัยแต่ในความเป็นจริง London มีที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 20,000 ยูนิตต่อปี จึงยังมีความต้องการส่วนเกินอยู่เป็นจำนวนมาก

โดยเฉพาะใจกลางกรุง London ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยชั้นดีจำนวนมากเมื่อเทียบกับโครงการเกิดใหม่จำนวนน้อยเนื่องจากข้อจำกัดทางกฎหมายทำให้เกิดช่องว่างของตลาด และดึงดูดให้นักลงทุนเข้าไปซื้อโครงการและปรับปรุงใหม่ให้ทันสมัย พร้อมพัฒนาให้คุณภาพดีขึ้นกว่าเดิมเพื่อการอยู่อาศัยเป็นบ้านหลังที่ 2 หรือเพื่อให้บุตรหลานได้อยู่อาศัยในช่วงที่ศึกษาอยู่ใน London และยังสามารถขายทำกำไรในอนาคตได้อย่างคุ้มค่า ดังนั้น การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นทางเลือกการลงทุนสร้างผลตอบแทนที่ดี เพราะนอกจากค่าเช่าที่ได้รับเป็นผลตอบแทน (yield) แล้ว นักลงทุนยังสามารถคาดหวังถึงมูลค่าอสังหาฯ ที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต (capital gain) ได้อีกด้วย อย่างไรก็ตามการลงทุนควรเลือกเมืองที่ราคาที่ดินไม่ตก เช่น New York และ London ดังเช่นคำกล่าวที่ว่า “เจ้าของที่ดิน รวยขึ้นแม้กระทั่งยามนอนหลับ”


อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ
กรรมการผู้จัดการ
บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด


คลิกอ่าน บทความทางด้านธุรกิจเพิ่มเติม ได้ที่ Forbes Thailand ฉบับ มิถุนายน 2560 ในรูปแบบ e-Magazine


Admin System Web
Administrator

Update : 19 กรกฎาคม 2560

View : 765



vdo

ภาพรวมความสำเร็จงาน Forbes Thailand Forum 2016 Self Made Suc..

Update : 22 กุมภาพันธ์ 2560

View : 16,252

Most Popular
1

Airbus A340-500 หายนะหลายหมื่นล้าน

Update : 27 มีนาคม 2558

view : 227,956

2

เพราะเป็น ‘เจนวาย’ จึงเจ็บปวด กลุ่มคนที่

Update : 11 พฤษภาคม 2560

view : 67,851

3

คำนิยม ชีวประวัติ แจ็ค หม่า นักสู้ ผู้ยิ

Update : 05 เมษายน 2558

view : 27,556

top list

ประธานเฟดคนใหม่ และทิศทางนโยบายการเงินสหรัฐฯ ที่อา..

Update : 03 พฤศจิกายน 2560

view : 945

เกาหลีเหนือ-สหรัฐฯ หรือวิกฤตจะซ้ำรอย..

Update : 06 ตุลาคม 2560

view : 5,308

ความผันผวนที่มากขึ้นจากการดำเนินนโยบายการเงินที่แต..

Update : 06 ตุลาคม 2560

view : 1,680


similar Content


Other Category

Editorial & Contributor
ศรีวิภา สิริปัญญาวิทย์
Editor in Chief
ชญานิจฉ์ ดาศรี
Managing Editor
สุทธาสินี จิตรกรรมไทย เจียจันทร์พงษ์
Lifestyle Editor
พรพรรณ ปัญญาภิรมย์
Corporate Editor
กัมปนาท กาญจนาคาร
Web Editor
พัฐรัศมิ์ ว่องไชยกุล
Online Business Writer
นพพร วงศ์อนันต์
contributor
ธำรงค์ชัย เอกอมรวงศ์
หยง Freedom Trader
ธิติ ตันติกุลานันท์
ประธานกรรมการบริหาร บล.กสิกรไทย
คมศร ประกอบผล
หัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์ TISCO Economic Strategy Unit (ESU)
กระทรวง จารุศิระ
ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการ ซุปเปอร์เทรดเดอร์ โฮลดิ้ง
กวี ชูกิจเกษม
รองกรรมการผู้จัดการ บล.กสิกรไทย