commentaries / SPECIAL REPORT

ส่องมิกซ์ยูส 4 มุมเมืองที่จะเปลี่ยนโฉมกรุงเทพฯ

กลยุทธ์การพัฒนาที่ดินยุคใหม่ในกรุงเทพฯ เริ่มมีกระแสการพัฒนาในรูปแบบโครงการมิกซ์ยูส-ผสมผสานอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทในพื้นที่เดียวกัน ซึ่งมักจะเกิดขึ้นบนที่ดินขนาดใหญ่นับหลักสิบไร่ ทำให้มีความเป็นไปได้ที่จะกลายเป็นแลนด์มาร์กใหม่ของทำเลซึ่งสร้างความเปลี่ยนแปลงในพื้นที่

Forbes Thailand ได้รวบรวมตัวอย่างโครงการมิกซ์ยูสบนที่ดินขนาด 10 ไร่ขึ้นไปในกรุงเทพฯ 4 แห่ง ที่มีการผสมผสานการใช้ประโยชน์ที่ดิน 3 รูปแบบขึ้นไป มีทั้งโครงการที่เริ่มก่อสร้างเสร็จเป็นบางส่วนและอยู่ระหว่างก่อสร้าง ซึ่งน่าจับตามองในฐานะโครงการผู้พลิกโฉมทำเลในอนาคต

 

เดอะ แกรนด์ พระราม 9


(ขอบคุณภาพจาก: grandcanalland.com)


หัวมุมแยกถนนรัชดาภิเษกตัดถนนพระราม 9 คือที่ตั้งของที่ดินขนาด 73 ไร่ในมือ บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ GLAND มีผู้ถือหุ้นใหญ่คือตระกูล บุญดีเจริญ ที่ถือที่ดินนี้มาตั้งแต่ก่อนปี 2550 ก่อนจะเริ่มเปิดตัวเมกะโปรเจ็กต์ที่จะพัฒนาที่ดินทั้งผืนราวปี 2552 โดยมีมูลค่าโครงการรวม 6 หมื่นล้านบาท พื้นที่ใช้สอยรวม 1.2 ล้านตารางเมตร ตามแผนงานโครงการที่ใช้ชื่อว่า “เดอะ แกรนด์ พระราม 9” นี้จะประกอบไปด้วยอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท ได้แก่

  • พื้นที่รีเทล: เซ็นทรัล พลาซ่า พระราม 9 และ เดอะ ช้อปเปส แอท เบล แกรนด์ พระราม 9
  • สำนักงานให้เช่า: เดอะ ไนน์ ทาวเวอร์ส, ยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์, จี ทาวเวอร์ และ เดอะ ซุปเปอร์ ทาวเวอร์ ซึ่งจะมีพื้นที่เช่ารวมกันกว่า 5 แสนตารางเมตร
  • ที่พักอาศัย:  เบล แกรนด์ อเวนิว คอนโดมิเนียม 8 อาคาร จำนวน 2,000 ยูนิต
  • โรงแรม: นิวเวิลด์ แกรนด์ พระราม 9 กรุงเทพฯ

ซึ่ง GLAND ได้ทยอยพัฒนาก่อสร้างทีละส่วน ปัจจุบันเปิดบริการไปแล้วเป็นส่วนใหญ่ โดยจี ทาวเวอร์ เป็นอาคารล่าสุดที่เปิดใช้เมื่อต้นปี 2560 ที่ผ่านมา

ส่วนที่ยังรอการพัฒนาต่อไปคือโรงแรม นิวเวิลด์ แกรนด์ พระราม 9 กรุงเทพฯ ที่จะเป็นโรงแรมระดับ 5 ดาว และโครงการไฮไลต์ที่น่าจับตามองคือ “เดอะ ซุปเปอร์ ทาวเวอร์” ซึ่งเฉพาะส่วนนี้ใช้เม็ดเงินลงทุน 1.8 หมื่นล้านบาท วางแผนให้เป็นตึกที่สูงที่สุดในไทยและอาเซียน ด้วยความสูง 615 เมตร 125 ชั้น เริ่มก่อสร้างตั้งแต่ปี 2558 ด้วยความสูงนี้ทำให้ใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 4-5 ปี กำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมใช้บริการปี 2563


เดอะ ซุปเปอร์ ทาวเวอร์ หากก่อสร้างเสร็จจะเป็นตึกสูงที่สุดในไทยและอาเซียน ด้วยความสูง 615 เมตร


ความสำคัญ: ย่านรัชดา-พระราม 9 ถือเป็นพื้นที่ นิวซีบีดี หรือ ย่านศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ ขยายจากย่านซีบีดีเก่าอย่างสีลม สาทร สุขุมวิท ซึ่งการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่มีครบทั้งสำนักงานขนาดใหญ่ ศูนย์การค้า และที่อยู่อาศัย ที่สำคัญแลนด์มาร์กใหม่คือ เดอะ ซุปเปอร์ ทาวเวอร์ หากก่อสร้างเสร็จจะทำให้เพิ่มความคึกคัก ดันทำเลรัชดา-พระราม 9 สู่การเป็นย่านนิวซีบีดีมากขึ้น

 

ไอคอนสยาม ถ.เจริญนคร

3 ประสาน สยามพิวรรธน์-MQDC-เครือซีพี ลงขันปลุกย่านธนบุรีด้วยโครงการ “ไอคอนสยาม” บนที่ดินขนาด 50 ไร่ ฝั่งหนึ่งติดถนนเจริญนคร อีกฝั่งติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา อยู่ระหว่างโรงแรมเพนนินซูล่าและโรงแรมมิลเลนเนียม ฮิลตัน โครงการนี้มีมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 5.5 หมื่นล้านบาทเนรมิตเป็นโครงการสุดหรูซึ่งประกอบไปด้วย

  • พื้นที่รีเทลรวม 5.25 แสนตร.ม. บริหารโดยสยามพิวรรธน์และห้างฯ Takashimaya พันธมิตรจากญี่ปุ่น และจะมีศูนย์ประชุม โรงมหรสพ โรงภาพยนตร์ พิพิธภัณฑ์ ฯลฯ
  • ที่พักอาศัย: แมกโนเลียส์ วอเตอร์ฟร้อนท์ เรสซิเดนเซส และ เดอะ เรสซิเดนเซส แอท แมนดาริน โอเรียนเต็ล กรุงเทพฯ
  • ทางเดินเลียบแม่น้ำยาว 500 เมตร พร้อมจัดกิจกรรมแสงสีเสียง
  • รถไฟฟ้าสายสีทอง กรุงธนบุรี-คลองสาน

โครงการนี้ผู้บริหารต่างมีความตั้งใจปั้นให้เป็นแลนด์มาร์กใหม่ของกรุงเทพฯ เพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวทั่วโลก หลังแถลงการจับมือร่วมทุนเมื่อปี 2555 และดำเนินการออกแบบและก่อสร้างอย่างต่อเนื่อง คาดว่าส่วนรีเทลจะสร้างเสร็จภายในปี 2560 ส่วนที่พักอาศัยจะเริ่มโอนได้ในปี 2561

ความสำคัญ: แม้ก่อนหน้านี้จะมีโครงการเอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์ที่ปลุกความคึกคักริมแม่น้ำเจ้าพระยา แต่ไอคอนสยามมีทำเลที่ต่างออกไปคือเลือกตั้งบนฝั่งธนบุรีต่างจากโครงการพาณิชย์อื่นที่เลือกทำเลบนฝั่งรัตนโกสินทร์ อีกทั้งเป็นโครงการระดับเมกะโปรเจ็กต์ หลังจากโครงการเปิดตัว ทำให้ที่ดินในบริเวณขยับราคาสูงขึ้น จากข้อมูลของคอลลิเออร์สรายงานโดยนสพ.โพสต์ทูเดย์ พบว่าเมื่อปี’57 ราคาที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาอยู่ที่ 4.5 แสนบาท/ตร.ว. ปรับขึ้น 70% จากปี’54 หรือเฉลี่ยสูงขึ้นปีละ 23%

 

Whizdom 101 ปุณณวิถี

ข้ามโซนมาที่ถนนสุขุมวิทช่วงสถานี BTS ปุณณวิถี พื้นที่ 43 ไร่ซึ่งเดิมเคยเป็น ปิยรมย์ สปอร์ตคลับ ศูนย์กีฬาเก่าแก่ที่ดึงดูดชนชั้นกลางถึงสูงในย่านเข้ามาใช้บริการ ซึ่ง บมจ.แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น (MQDC) บริษัทอสังหาฯในมือตระกูล เจียรวนนท์ เข้าซื้อที่ดินทั้งหมดและวางผังพื้นที่ใหม่เป็นโครงการ “Whizdom 101 (วิสซ์ดอม วัน-โอ-วัน)” มูลค่าโครงการ 3 หมื่นล้านบาท ภายในประกอบด้วย

  • คอนโดมิเนียม 3 อาคาร รวม 3,000 ยูนิต: วิสซ์ดอม คอนเนค, วิสซ์ดอม เอสเซ้นส์ และอีก 1 โครงการที่รอการเปิดตัว
  • สำนักงานให้เช่า 2 เฟส รวมพื้นที่ 7 หมื่นตร.ม.
  • พื้นที่รีเทล 2 หมื่นตร.ม. : Hillside Town และ 24 Hours Street
  • สปอร์ตคลับ 1 หมื่นตร.ม.

MQDC เริ่มออกแบบโครงการเมื่อปี 2558 และคาดว่าจะเปิดบริการได้เต็มรูปแบบในเดือนตุลาคม 2561

ความสำคัญ: ทำเลถนนสุขุมวิทช่วงอ่อนนุช-อุดมสุข ที่ผ่านมาเป็นเขตที่พักอาศัยผสมกับบริษัทขนาดกลางถึงเล็กซึ่งมีที่ดินหรืออาคารพาณิชย์ของตนเอง และยังไม่มีโครงการอสังหาฯขนาดใหญ่ในแบบมิกซ์ยูส ดังนั้น Whizdom 101 จึงเป็นโครงการที่เข้ามาบุกเบิก ซึ่งเปลี่ยนให้พื้นที่มีการใช้งานเชิงพาณิชยกรรมสูงขึ้นอีกระดับ

 

One Bangkok ถ.พระราม 4-วิทยุ

โครงการมิกซ์ยูสที่ใหญ่ที่สุดเพิ่งประกาศเปิดตัวไปเมื่อเดือนเมษายน’60 “One Bangkok” โครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินขนาด 104 ไร่ หัวมุมถนนพระราม 4-วิทยุ ตรงข้ามสวนลุมพินี มูลค่าโครงการรวม 1.2 แสนล้านบาท พื้นที่ก่อสร้าง 1.83 ล้านตร.ม. ซึ่ง ทีซีซี กรุ๊ป ของ เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี เป็นผู้เช่าที่ดินผืนงามนี้จากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เป็นเวลา 30+30 ปี

ที่ดินเดิมเคยเป็นที่ตั้งสวนลุมไนท์บาซาร์ ขณะที่โครงการใหม่ One Bangkok มีคอนเซปท์การพัฒนาเป็น City within the city เสมือนเป็นเมืองใหม่เมืองหนึ่ง ประกอบด้วย

  • สำนักงานให้เช่า 5 อาคาร พื้นที่รวม 5 แสนตร.ม. : อาคารไฮไลต์คือ อาคารดอกพิกุลสูง 380 เมตร 90 ชั้น
  • โรงแรมระดับ 5 ดาว 5 แห่ง รวมจำนวน 1,000 ห้อง
  • คอนโดมิเนียมระดับอัลตร้า ลักเซอรี่ 3 อาคาร
  • พื้นที่รีเทล 4 แห่ง

ซึ่งแผนงานที่วางไว้จะเริ่มเปิดบริการพื้นที่ส่วนใหญ่ได้ในปี 2564 ก่อนจะเปิดเต็มรูปแบบในปี 2568 รองรับผู้ใช้บริการและพักอาศัยในโครงการได้ 6 หมื่นคน

ความสำคัญ: นอกจากจะเป็นมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่สุดแล้ว ทำเลสวนลุมพินียังถือเป็นย่านซีบีดีดั้งเดิม การพัฒนาโครงการผืนใหญ่นับร้อยไร่กลางเมืองในลักษณะเมืองใหม่จึงน่าจับตามองอย่างยิ่ง


พัฐรัศมิ์ ว่องไชยกุล
Online Business Writer

Update : 12 มิถุนายน 2560

View : 1,233



vdo

ภาพรวมความสำเร็จงาน Forbes Thailand Forum 2016 Self Made Suc..

Update : 22 กุมภาพันธ์ 2560

View : 14,668

Most Popular
1

Airbus A340-500 หายนะหลายหมื่นล้าน

Update : 27 มีนาคม 2558

view : 226,779

2

เพราะเป็น ‘เจนวาย’ จึงเจ็บปวด กลุ่มคนที่

Update : 11 พฤษภาคม 2560

view : 67,078

3

คำนิยม ชีวประวัติ แจ็ค หม่า นักสู้ ผู้ยิ

Update : 05 เมษายน 2558

view : 26,071

top list

แกะรอยที่มาของเงินบาทแข็งค่าและมุมมองในระยะต่อไป..

Update : 06 กันยายน 2560

view : 5,277

ประเทศไทยกับปัญหาอัตราเงินเฟ้อที่อยู่ในระดับต่ำ..

Update : 27 กรกฎาคม 2560

view : 2,755

ผลการเลือกตั้งอังกฤษไม่ส่งผลดีต่อ Theresa May..

Update : 28 มิถุนายน 2560

view : 1,204


similar Content


Other Category

Editorial & Contributor
ศรีวิภา สิริปัญญาวิทย์
Editor in Chief
ชญานิจฉ์ ดาศรี
Managing Editor
สุทธาสินี จิตรกรรมไทย เจียจันทร์พงษ์
Lifestyle Editor
พรพรรณ ปัญญาภิรมย์
Corporate Editor
กัมปนาท กาญจนาคาร
Web Editor
พัฐรัศมิ์ ว่องไชยกุล
Online Business Writer
นพพร วงศ์อนันต์
contributor
ธำรงค์ชัย เอกอมรวงศ์
หยง Freedom Trader
ธิติ ตันติกุลานันท์
ประธานกรรมการบริหาร บล.กสิกรไทย
คมศร ประกอบผล
หัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์ TISCO Economic Strategy Unit (ESU)
กระทรวง จารุศิระ
ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการ ซุปเปอร์เทรดเดอร์ โฮลดิ้ง
กวี ชูกิจเกษม
รองกรรมการผู้จัดการ บล.กสิกรไทย