commentaries / SPECIAL REPORT

อสังหาริมทรัพย์ UK หลังเลือกออกจาก EU

ผลโหวต Brexit ได้สร้างความโกลาหลอลหม่านให้กับตลาดหุ้นสหราชอาณาจักรและสะเทือนไปถึงตลาดหุ้นทั่วโลก โดยเฉพาะหุ้นกลุ่มสถาบันการเงินบริษัทพัฒนาอสังหาฯ บริษัทรับสร้างบ้าน รวมถึงราคาสินค้าโภคภัณฑ์ที่เกี่ยวกับพลังงานก็พลอยได้รับผลกระทบและปรับตัวลงเช่นกัน

กรณีของ Brent Oil เป็นตัวอย่างที่ชัดเจน มีการปรับตัวขึ้นมาจากจุดต่ำสุดมาอยู่ที่ 28.60 เหรียญสหรัฐฯ ต่อบาร์เรล เมื่อวันที่ 19 มกราคมที่ผ่านมา แล้วทยอยปรับตัวขึ้นมาที่ 52.74 เหรียญต่อบาร์เรล เมื่อวันที่ 9 มิถุนายนที่ผ่านมา ขึ้นมาถึง 24.14 เหรียญต่อบาร์เรล หรือคิดเป็น 84.41% ภายในระยะเวลาเพียง 4 เดือนกว่าๆ เท่านั้น 

ผลโหวต Brexit ได้สร้างความโกลาหลอลหม่านให้กับตลาดหุ้นสหราชอาณาจักรและสะเทือนไปถึงตลาดหุ้นทั่วโลก โดยเฉพาะหุ้นกลุ่มสถาบันการเงินบริษัทพัฒนาอสังหาฯ บริษัทรับสร้างบ้าน รวมถึงราคาสินค้าโภคภัณฑ์ที่เกี่ยวกับพลังงานก็พลอยได้รับผลกระทบและปรับตัวลงเช่นกันเหรียญต่อบาร์เรล คิดเป็น 624.55% ภายในเวลา 9 ปี 8 เดือน (ดูกราฟราคา Brent Oil ประกอบ) หรือมีอัตราผลตอบแทนแบบทบต้นประมาณ 22% ต่อปี สวนทางกับราคาทองคำที่มีราคาสูงขึ้นทันทีหลังจากผลโหวต โดยทองคำได้ขึ้นไปที่ 1,352.19เหรียญต่อออนซ์ เมื่อวันที่ 10 สิงหาคมที่ผ่านมา จากจุดต่ำสุดเมื่อ 14 ธันวาคมปีที่แล้วที่ 1,064.70 เหรียญต่อออนซ์ ขึ้นมา 287.49 เหรียญต่อออนซ์ คิดเป็น 27% ภายในเวลาเพียงเกือบ 8 เดือน และถ้าดูย้อนหลังไป 40 ปี (ดูกราฟราคาทองคำประกอบ) จะพบว่า ราคาทองถึงจุดต่ำสุดที่ 255.90 เหรียญต่อออนซ์ เมื่อเดือนสิงหาคมปี 1999 หลังจากนั้นก็ทะยานสู่จุดสูงสุดในประวัติศาสตร์ที่ 1,776.40 เหรียญต่อออนซ์เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2012 รวมแล้วราคาขึ้นไปถึง 1,520.50 เหรียญต่อออนซ์ นับว่าเป็นผลตอบแทนที่สูงมากทีเดียว



ด้วยเพราะเหตุนี้เอง จึงทำให้นักลงทุนทั่วโลกให้ความสนใจลงทุนในสิ่งเหล่านี้ ทั้งที่หากราคาไม่ขึ้น นักลงทุนจะไม่ได้ผลตอบแทนอะไรเลย นอกจากนั้นยังขาดทุนจากต้นทุนของเงิน ไม่ว่าจะเป็นค่าเสียโอกาสดอกเบี้ย และค่าธรรมเนียมอื่นๆ ในขณะที่นักลงทุนนำเงินไปลงทุนในตราสารหนี้จะยังได้ดอกเบี้ย หรือลงทุนในอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่าก็ยังจะได้ค่าเช่า หรือลงทุนในหุ้นก็ยังจะได้เงินปันผล

นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรได้รับผลกระทบ เนื่องจากนักลงทุนส่วนใหญ่เกรงว่าตำแหน่ง World Financial Center ที่ London ครองอยู่เป็นอันดับ 1 จะมีการเปลี่ยนแปลงไป หลังจากสหราชอาณาจักรออกจาก EU ในอีก 2 ปีข้างหน้า โดยเห็นได้ชัดจากการที่นักลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในอสังหาฯ สหราชอาณาจักรได้แห่ไถ่ถอนหน่วยลงทุนจนทำให้กองทุนขาดสภาพคล่อง เหตุการณ์เช่นนี้ทำให้ผู้บริหารกองทุนตกที่นั่งลำบาก เพราะว่าจะขายอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนที่ตนบริหารอยู่ในทันทีทันใดคงจะยาก และยังทำให้ขายไม่ได้ราคาอีกด้วย ทำให้กองทุนเหล่านี้ ซึ่งมีมูลค่าสินทรัพย์รวม 9 พันล้านปอนด์ ต้องหยุดการไถ่ถอนหน่วยลงทุนชั่วคราว 

แม้สภาวะ Brexit ยังไม่มีผลให้สหราชอาณาจักรต้องออกจาก EU ในทันที ซึ่งจะมีผลจริงๆ ในอีก 2 ปีข้างหน้า ส่วนหนึ่งคงเป็นความจำเป็นที่ผู้บริหารกองทุนดังกล่าวต้องหาเงินมาชำระคืนค่าขายหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนดังกล่าวอย่างเร่งด่วน ท่ามกลางความโกลาหล คณะกรรมการกำหนดนโยบายการเงิน (FPC) ที่มีผู้ว่าการธนาคารชาติเป็นประธานได้ประกาศว่า จะมีเงินอีก 1.5 แสนล้านปอนด์เพิ่มเติมสภาพคล่องโดยผ่านทางธนาคารพาณิชย์และเตือนผู้ถือหน่วยลงทุนว่า การแห่ขายหน่วยลงทุนจะทำให้มูลค่าหน่วยลงทุนมีราคาต่ำลง จากการถูกบังคับให้ขายอสังหาริมทรัพย์ในกองทุนดังกล่าว เพื่อนำมาชำระค่าขายหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุน

สรุปได้ว่า หลังจากประชามติ Brexit สร้างผลกระทบกระเทือนไปตั้งแต่ตลาดหุ้น ทองสินค้าโภคภัณฑ์ และอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในสหราชอาณาจักร จนนักลงทุนเกรงว่าภาพเหตุการณ์ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกลงอย่างมากในช่วงปี 2008 ซึ่งเป็นช่วง Hamburger Crisis จะกลับมาหลอกหลอนอีกครั้ง ทำให้นักลงทุนทั่วโลกรวมทั้งนักลงทุนของสหราชอาณาจักร พยายามหนีจากการถือครองสินทรัพย์ที่เป็นสกุลเงินปอนด์ไม่ว่าจะเป็นหุ้น หรืออสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักร ไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ ที่ไม่ใช่สกุลเงินปอนด์

นอกจากจะส่งผลให้ค่าเงินปอนด์ตกต่ำที่สุดในรอบกว่า 30 ปีเมื่อเทียบกับเงินเหรียญสหรัฐฯและทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงแล้วยังยังทำให้ bond yield ของประเทศที่มีความเข้มแข็งทางเศรษฐกิจต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นสวิตเซอร์แลนด์ ฝรั่งเศส เยอรมนี สร้างจุดต่ำสุดในรอบ 10 ปีเลยทีเดียว แต่การที่ bond yield ต่ำลงกลับส่งผลดีในทางอ้อมให้กับสหราชอาณาจักรเช่นกัน เพราะทำให้นักลงทุนแสวงหาผลตอบแทนจากการลงทุนมากขึ้น โดยมี risk appetite ที่สูงขึ้นเป็นที่น่าสนใจว่า บรรดากลุ่มเฮดจ์ฟันด์และกลุ่มที่บริหาร private equity ต่างๆ พยายามซื้อสินทรัพย์ในช่วงวิกฤตการณ์จากการที่ราคาสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรโดยเฉพาะที่ London ในช่วงที่ผ่านมา



แม้ราคาจะสูงขึ้นมากเมื่อเทียบกับเมืองชั้นนำอื่นๆ และสามารถซื้อได้ในราคาที่ถูกกว่าช่วงก่อนประชามติ Brexit ถึง 20-30% เมื่อคำนวณเป็นสกุลเงินเหรียญสหรัฐฯ ซึ่งทำให้ yield จากการปล่อยเช่าสูงขึ้นจากเดิมที่ 3-5% ด้านสถานการณ์พื้นที่สำนักงานให้เช่าก็ค่อนข้างตึงตัว มีพื้นที่ว่างเพียง 2-6% หรือเฉลี่ยที่ประมาณ 4% เท่านั้นเอง ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปีซึ่งอยู่ที่ 6.90 % อยู่พอสมควร ยิ่งพื้นที่ให้เช่าในตลาดมีปริมาณน้อย เมื่อเทียบกับความต้องการพื้นที่สำนักงาน ยิ่งทำให้พื้นที่ให้เช่าเหล่านี้สามารถเก็งกำไรสร้างผลตอบแทนจากการเช่าได้สูงภายใน 1-2 ปีก่อนที่ประชามติการออกจาก EU จะมีผลอย่างเป็นทางการ

แต่สิ่งหนึ่งที่น่าเป็นห่วงคือ อุปสงค์ของพื้นที่เหล่านี้เป็นของสถาบันการเงินถึง 40% ทำให้สถานะความเป็น World Financial Center มีผลต่ออัตราการเช่าพื้นที่เป็นอย่างมาก ซึ่งจะมีผลสะท้อนไปที่ราคาของตัวอาคารเหล่านี้ เพราะว่าจากต้นทุนค่าใช้จ่ายในการเช่า office space ใน London จะมีค่าเช่าสูงมาก โดย London เป็นเมืองที่มีค่าใช้จ่ายในการเช่าพื้นที่สำนักงานอยู่อันดับที่ 2 เป็นรองเพียงฮ่องกงซึ่งครองอันดับ 1 เท่านั้น 

ในส่วนของออฟฟิศหน่วยงานต่างๆ ภายใน 2 ปีนี้ ยังอาจจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก แต่หลังจาก 2 ปีไปแล้ว มีโอกาสที่หน่วยงานต่างๆ โดยเฉพาะกลุ่มสถาบันการเงินที่จะย้ายส่วนงานที่ไม่มีความจำเป็นออกจาก London ไปยังเมืองอื่นๆ ใน EU กรณีที่หน่วยงานนั้นๆ มีรายได้หลักๆ มาจากประเทศในกลุ่ม EU ซึ่งหลายหน่วยงานได้ประกาศแล้วว่า ถ้า Brexit มีผลกระทบต่อภาษีที่ทำให้บริษัทมีต้นทุนที่สูงขึ้นก็จะย้ายไปตั้งสำนักงานหลักที่เมืองอื่นๆ สำหรับส่วนของตลาดกลุ่มธุรกิจค้าปลีกที่ได้รับผลกระทบจากประชามติในครั้งนี้ พบว่ากลุ่มนักลงทุ่นที่เป็น rational fund manager คงยังลังเลที่จะรีบตัดสินใจลงทุนในสถานการณ์ที่ภาพยังไม่ชัดเจน ว่าจะเกิดอะไรขึ้นหลังจาก Brexit มีผลทางปฏิบัติจริงๆ 

คุณเคยเห็นตอนแมวก่อนที่จะตายไหมครับ ว่ากระโดดไปกระโดดมากี่ครั้ง อสังหาริมทรัพย์ของสหราชอาณาจักรอาจจะกำลังอยู่ในสภาพนั้นก็ได้ครับ


Admin System Web
Administrator

Update : 19 ธันวาคม 2559

View : 1,303



vdo

ภาพรวมความสำเร็จงาน Forbes Thailand Forum 2016 Self Made Suc..

Update : 22 กุมภาพันธ์ 2560

View : 16,204

Most Popular
1

Airbus A340-500 หายนะหลายหมื่นล้าน

Update : 27 มีนาคม 2558

view : 227,928

2

เพราะเป็น ‘เจนวาย’ จึงเจ็บปวด กลุ่มคนที่

Update : 11 พฤษภาคม 2560

view : 67,834

3

คำนิยม ชีวประวัติ แจ็ค หม่า นักสู้ ผู้ยิ

Update : 05 เมษายน 2558

view : 27,522

top list

ประธานเฟดคนใหม่ และทิศทางนโยบายการเงินสหรัฐฯ ที่อา..

Update : 03 พฤศจิกายน 2560

view : 911

เกาหลีเหนือ-สหรัฐฯ หรือวิกฤตจะซ้ำรอย..

Update : 06 ตุลาคม 2560

view : 5,302

ความผันผวนที่มากขึ้นจากการดำเนินนโยบายการเงินที่แต..

Update : 06 ตุลาคม 2560

view : 1,673


similar Content


Other Category

Editorial & Contributor
ศรีวิภา สิริปัญญาวิทย์
Editor in Chief
ชญานิจฉ์ ดาศรี
Managing Editor
สุทธาสินี จิตรกรรมไทย เจียจันทร์พงษ์
Lifestyle Editor
พรพรรณ ปัญญาภิรมย์
Corporate Editor
กัมปนาท กาญจนาคาร
Web Editor
พัฐรัศมิ์ ว่องไชยกุล
Online Business Writer
นพพร วงศ์อนันต์
contributor
ธำรงค์ชัย เอกอมรวงศ์
หยง Freedom Trader
ธิติ ตันติกุลานันท์
ประธานกรรมการบริหาร บล.กสิกรไทย
คมศร ประกอบผล
หัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์ TISCO Economic Strategy Unit (ESU)
กระทรวง จารุศิระ
ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการ ซุปเปอร์เทรดเดอร์ โฮลดิ้ง
กวี ชูกิจเกษม
รองกรรมการผู้จัดการ บล.กสิกรไทย