commentaries / INVESTMENT OUTLOOK

อสังหาฯ เยอรมันเย้ายวนเตะตา Global Hedge Funds

ทิศทางราคาซื้อขายและเช่าอสังหาฯ ในเยอรมันกำลังไต่ระดับขึ้น หลังจากนิ่งสนิทมาหลายสิบปี โดยเฉพาะราคาที่พักอาศัยเมื่อ 5 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบันเริ่มปรับขึ้นเฉลี่ย 5.6% ต่อปี จากสภาพเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งและกำลังซื้อของคนในประเทศที่พุ่งขึ้นตราบทศวรรษก็ว่าได้ ที่ประเทศอังกฤษ หรือเมืองหลวงที่เรารู้จักคุ้นเคยกันดีอย่างกรุง London ครองแชมป์เป็นเมืองที่น่าลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มากที่สุดแห่งหนึ่งของโลกแต่เมื่อลองย้อนถอยหลังไปสักห้าปี นับตั้งแต่ปี 2011 เป็นต้นมา ประเทศที่เป็นม้ามืดและเป็นที่น่าจับตามองในเรื่องการเจริญเติบโตทางด้านอสังหาริมทรัพย์กลับกลายเป็นประเทศบ้านใกล้เรือนเคียงที่ค่อนข้างดู conservative หรือไม่ค่อยจะหวือหวาในภาคอสังหาริมทรัพย์มานานหลายปี แต่ปัจจุบัน ประเทศนี้กลับมีภาคอุตสาหกรรมที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล และผลักอุตสาหกรรมนี้ให้ก้าวกระโดดไปไกลเลยทีเดียว ประเทศนั้นก็คือ ประเทศเยอรมนีนั่นเอง เราลองมาดูกันว่ามีปัจจัยอะไรบ้างที่ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศเยอรมนี ดึงดูดให้นักลงทุนจากทั่วโลกสนใจมาลงทุนกันอย่างมากมาย

ประเด็นแรกคือ พื้นฐานของประเทศที่แข็งแกร่ง เยอรมนี เป็นประเทศที่มีเศรษฐกิจมั่นคงเป็นอันดับหนึ่งในสหภาพยุโรป ในปี2015 GDP ของประเทศเพิ่มขึ้น 1.7% กำลังซื้อภายในประเทศสูงขึ้น 1.9% และอัตราการว่างงานลดลงต่ำสุดในรอบสิบปีถึง 6%

ประเด็นที่สองคือ การได้รับอิทธิพลจากธนาคารกลางยุโรปที่ยังคงสนับสนุนการดำเนินนโยบายดอกเบี้ยติดลบ จึงจุดประกายให้คนในประเทศเยอรมนีเองหันมาลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อหารายได้ที่เป็นค่าเช่ากันมากขึ้น รวมถึงการมีผู้อพยพจากหลายประเทศซึ่งมีจำนวนมากกว่าหนึ่งล้านคนต่อปีอพยพมาอยู่ในประเทศเยอรมนี และส่วนใหญ่ถือว่าเป็นแรงงานที่มีคุณภาพทั้งนั้น จึงทำให้ความต้องการของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศมีมากขึ้นเรื่อยๆ โดยในปัจจุบันก็ยังไม่มีวี่แววที่จะลดระดับความแรงลงเลย

ประเด็นที่สาม ซึ่งน่าจะเป็นไฮไลท์ของภาคอสังหาริมทรัพย์ของเยอรมนี เกิดขึ้นจากกำลังซื้อที่มาจากภายในประเทศเอง ซึ่งแตกต่างจากในประเทศอังกฤษหรือสวิสเซอร์แลนด์ ซึ่งมีนักลงทุนจำนวนมากจากภายนอกประเทศ มาลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ราคาถูกปั่นขึ้นจนสูงเกินไป และเมื่อเวลาผ่านไป ทำให้การลงทุนได้ผลตอบแทน (yield) ที่ค่อนข้างน้อยและไม่น่าลงทุนในที่สุด แต่สำหรับประเทศเยอรมนีนั้น คนเยอรมันซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อเป็นประโยชน์ทางภาษี




ปัจจุบัน คนเยอรมันเสียภาษีสูงสุดถึง 45% แต่ถ้าเค้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็น heritage building มาแล้วเป็นเวลาทั้งหมด 12 ปี จะสามารถนำมาลดภาษีได้ถึง 100% ดังนั้นส่วนใหญ่คนเยอรมัน ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยสิทธิการเช่า จึงทำให้คนเยอรมันได้รายได้จากการเช่ารวมถึงได้ลดภาษีไปด้วยในเวลาเดียวกัน

ดังนั้นเริ่มตั้งแต่ต้นปี 2015 ที่ผ่านมา นักลงทุนชั้นนำจากทั่วโลก ไม่ว่าจะเป็น Pension Funds, Big Group of Insurance Companies, Global Private Equity Group จึงหันมาลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเยอรมนี ถึง 2.5 พันล้านยูโร (ที่มา: Bloomberg) แต่ที่น่าแปลกใจก็คือ แม้แต่ Global Hedge Funds ระดับโลกที่ไม่เคยมี asset class ที่มีกระจายการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ มาก่อนยังเริ่มหันมาลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศเยอรมนีกันมากขึ้น และที่แสดงให้เห็นถึงการลงทุนแบบนี้เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ก็สืบเนื่องมาจากการลงทุนในตลาดการเงินที่ผันผวนอย่างสูงในโลกเมื่อสองปีที่ผ่านมาสร้างความไม่มั่นคงต่อพอร์ทการลงทุนของกองทุนยักษ์ใหญ่ ซึ่งส่วนใหญ่พอร์ทขาดทุนกันทั่วหน้า

ดังนั้นจึงสรุปได้ว่าการลงทุนในภาคอสังหาฯในประเทศเยอรมนี คือทางออกที่ดูมีประสิทธิภาพที่สุดทางออกนึงสำหรับนักลงทุนที่ต้องการหาผลตอบแทนการลงทุนที่สม่ำเสมอและไม่ related กับตลาดการลงทุนประเภทอื่นๆ ซึ่งยังมีความผันผวนอย่างสูงและไม่มีทีท่าว่าจะลดน้อยลงในอีกไม่ต่ำกว่าสองหรือสามปีข้างหน้านี้

ต้องยอมรับว่าในปัจจุบันการลงทุนทั่วโลกเกือบทุกประเภทมีความผันผวนเพิ่มมากขึ้นนักลงทุนคงไม่สามารถหาผลกำไรได้เป็นกอบเป็นกำเหมือนกับเมื่อสองหรือสามปีที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนทั้งในตลาดเงินและตลาดทุน หรือแม้แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศที่เป็นแถวหน้าอย่างประเทศจีน สิงคโปร์ ฮ่องกง หรือในประเทศยุโรปบางประเทศ ก็ประสบปัญหาตลาดซบเซามากอยู่พอสมควร แต่การลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์สำหรับประเทศเยอรมนี กลับไม่ได้ซบเซาเหมือนกับประเทศอื่นๆ

พล อินทเสนี
ประธานบริหาร บริษัท เซ็นจูรี อาร์ จำกัด


คลิ๊กอ่านบทความเพื่อจุดประกายไฟฝันทางด้านธุรกิจ จาก Forbes Thailand ฉบับ JUNE 2016 ในรูปแบบ E-Magazine


นักเขียนรับเชิญ
Guest Writer

Update : 11 กรกฎาคม 2559

View : 1,369



vdo

ภาพรวมความสำเร็จงาน Forbes Thailand Forum 2016 Self Made Suc..

Update : 22 กุมภาพันธ์ 2560

View : 11,926

Most Popular
1

Airbus A340-500 หายนะหลายหมื่นล้าน

Update : 27 มีนาคม 2558

view : 224,337

2

เพราะเป็น ‘เจนวาย’ จึงเจ็บปวด กลุ่มคนที่

Update : 11 พฤษภาคม 2560

view : 65,702

3

ไม่อยากถูกลากลงจากเครื่อง? เรียกร้องค่าช

Update : 12 เมษายน 2560

view : 24,257

top list

คำถามสำคัญปีนี้คือการลดสินทรัพย์ของเฟด..

Update : 31 พฤษภาคม 2560

view : 1,633

การเลือกตั้งประธานาธิบดีฝรั่งเศสและความเสี่ยงต่อกล..

Update : 26 เมษายน 2560

view : 2,111

เศรษฐกิจไทยปีระกา 2017 ท่ามกลางความเสี่ยงของนโยบาย..

Update : 28 กุมภาพันธ์ 2560

view : 3,997


similar Content


Other Category

Editorial & Contributor
ศรีวิภา สิริปัญญาวิทย์
Editor in Chief
ชญานิจฉ์ ดาศรี
Managing Editor
สุทธาสินี จิตรกรรมไทย เจียจันทร์พงษ์
Lifestyle Editor
พรพรรณ ปัญญาภิรมย์
Corporate Editor
กัมปนาท กาญจนาคาร
Web Editor
พัฐรัศมิ์ ว่องไชยกุล
Online Business Writer
นพพร วงศ์อนันต์
contributor
ธำรงค์ชัย เอกอมรวงศ์
หยง Freedom Trader
กวี ชูกิจเกษม
รองกรรมการผู้จัดการ บล.กสิกรไทย
กิติชัย เตชะงามเลิศ
นักเขียนและผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุน
กันติพัฒน์ วงศ์สุคนธ์
Head of Wealth Advisory บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนทิสโก้
คมศร ประกอบผล
หัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์ TISCO Economic Strategy Unit (ESU)